Mieterstrom für Gewerbeimmobilien

Ist Mieterstrom auch für Gewerbeimmobilien möglich?

1. Was bedeutet Mieterstrom für Gewerbeimmobilien?

Mieterstrom für Gewerbeimmobilien: Mieterstrom ist nicht länger ein exklusives Konzept für Wohngebäude. Mit dem Inkrafttreten des Solarpakets 1 im Mai 2024 wurde die Möglichkeit, Mieterstrom anzubieten, auch auf Gewerbeimmobilien ausgeweitet.

Dies eröffnet neue Perspektiven für Vermieter und Mieter im gewerblichen Bereich.

Unternehmen als Mieter in einer Gewerbeimmobilie können nun von lokal erzeugtem Solarstrom profitieren, ohne selbst in eine Photovoltaikanlage investieren zu müssen.

2. Welche Voraussetzungen gelten für Mieterstrom in Gewerbeimmobilien?

Die Umsetzung von Mieterstrom in Gewerbeimmobilien unterliegt bestimmten Bedingungen. Die Photovoltaikanlage muss nach dem 16. Mai 2024 in Betrieb genommen worden sein und darf eine maximale Leistung von 1 Megawatt Peak nicht überschreiten. Der erzeugte Strom darf ausschließlich an Mieter im selben Gebäudekomplex geliefert werden, ohne das öffentliche Stromnetz zu nutzen. Ob im gewerblichen Bereich der Mieterstromvertrag an den Gebäudemietvertrag gekoppelt sein darf, bleibt zu prüfen. Bei einer Privatvermietung ist die Kopplung nicht gestattet – bis auf sehr wenige Ausnahmen, z.B. Senioren-Pflegeheime.

In beiden Fällen darf man annehmen, dass der jeweilige Mieterstrom vom Vermieter preislich deutlich unterhalb des Stroms aus dem öffentlichen Netz angeboten werden kann. Somit dürften Mieter nicht zweimal überlegen, ob sie beim Mieterstrom zugreifen.

3. Wie profitieren Vermieter von Gewerbeimmobilien?

Vermieter von Gewerbeimmobilien können durch das Angebot von Mieterstrom mehrere Vorteile realisieren:

• Zum einen können sie zusätzliche Einnahmen generieren, indem sie den erzeugten Solarstrom an ihre Mieter verkaufen.
• Zum anderen steigern sie die Attraktivität ihrer Immobilie für potenzielle Mieter, die nach nachhaltigen und kostengünstigen Energielösungen suchen.
• Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, von steuerlichen Erleichterungen zu profitieren, da die Gewerbesteuerbelastung für Mieterstromprojekte reduziert wurde.

4. Welche Förderungen gibt es für Mieterstrom in Gewerbeimmobilien?

Die Förderung von Mieterstrom in Gewerbeimmobilien orientiert sich an den Fördersätzen für die Einspeisung von Solarstrom. In einer im Gesetz vorgegebenen Modellvariante des Mieterstroms wird ein Mieterstromzuschlag aufgeführt. Der Mieterstromzuschlag wird gestaffelt nach Leistung und Inbetriebnahmedatum der PV-Anlagen gewährt. Aktuell (Stand Oktober 2024) liegt der Zuschlag zwischen 1,64 und 2,62 Cent pro Kilowattstunde, abhängig von der installierten Leistung. Die Förderdauer beträgt 20 Jahre, was eine langfristige Planungssicherheit bietet.

Meinung: Die Einschränkungen bei der Festlegung des Verkaufspreises für den Strom vom Dach bei diesem Modell dürften die Anwendung des Modells durch den Vermieter in vielen Fällen eher uninteressant machen. Der Vermieter wird meistens eine freie Preisgestaltung vorziehen und auf die rund 2 Cent pro Kilowattstunde dankend verzichten. Ausnahmen mögen diese Regel bestätigen.

Bei Renditen im deutlich zwei-stelligen Bereich ohne Förderung werden viele Investoren auf das Preiskorsett durch den Mieterstromzuschlag verzichten.

Lese-Tipps bei node.energy:

• Mieterstrom für Gewerbe und Industrie war noch nie so einfach
• Mieterstrom-Förderung für Gewerbeimmobilien: 5 Fakten und 1 Rechenbeispiel

5. Wie funktioniert die Abrechnung bei gewerblichem Mieterstrom?

Mit dem Inkrafttreten des Solarpakets 1 im Mai 2024 wurde die Abrechnung von Mieterstrom in Gewerbeimmobilien erheblich vereinfacht. Die neue Regelung der „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ nach § 42b EnWG entbindet Vermieter von der Pflicht, als Vollversorger aufzutreten.

• Vermieter können nun nur einen vertraglich vereinbarten Anteil des Strombedarfs der Gewerbemieter als Solarstrom vom Dach an ihre Mieter liefern – Zwischenspeicherung in Batterien inklusive. Weitere Stromerzeugungsarten sind ebenfalls möglich.
• Für den restlichen Strombedarf schließen die Mieter eigenständig Verträge mit öffentlichen Stromanbietern ihrer Wahl ab.

Diese Neuerung reduziert den administrativen Aufwand für Vermieter deutlich. Die Abrechnung erfolgt weiterhin über ein Messkonzept, das den Verbrauch jedes Mieters präzise erfasst. Moderne Softwarelösungen können diesen Prozess automatisieren und vereinfachen. Es ist wichtig zu beachten, dass bei Nutzung dieses vereinfachten Modells kein Anspruch auf den oben beschriebenen Mieterstromzuschlag besteht. Vermieter müssen daher sorgfältig abwägen, welches Modell für ihre spezifische Situation am vorteilhaftesten ist.

6. Welche Herausforderungen gibt es bei der Umsetzung?

Die Implementierung von Mieterstrom in Gewerbeimmobilien bringt auch Herausforderungen mit sich. Eine davon ist die Komplexität der rechtlichen und technischen Anforderungen. Vermieter müssen sicherstellen, dass sie alle regulatorischen Vorgaben erfüllen und gleichzeitig ein wirtschaftlich tragfähiges Modell entwickeln.

Über die letzten Jahre haben sich hierfür eine Reihe von Dienstleistern am Markt etabliert, die abgestufte Service-Pakete als Lösungen anbieten, z.B. für:

• Kommunikation mit den Mietern
• Installation neuer Zähler zur Erfassung und Abrechnung des Mieterstroms
• Cloud-basierte Erfassung und Abrechnung des Mieterstroms

Zudem erfordert die Integration einer PV-Anlage in bestehende Gebäudestrukturen eine sorgfältige Analyse der vorhandenen Stromkreise und deren zeitlichen Auslastungen.

• Welche Haupt-Stromkreise gibt es in der Gewerbeimmobilie?
• In welchen Stromkreisen werden zu welchen Uhrzeiten welche Mengen an elektrischer Energie verbraucht?

Insbesondere bei größeren Gewerbebetrieben ergeben sich daraus u.a. folgende Fragen für die Planung der Mieterstromanlage:

• Wo sollte tagsüber PV-Strom vom Dach eingespeist werden?
• Wo wird in den Nachtstunden der meiste Strom aus der Speicher-Batterie benötigt?
• Gibt es regelmäßig kurzfristige Lastspitzen, die durch ein Energiemanagement der PV-Anlage ausgeglichen werden können.

Es ist ratsam, sich bei der Planung und Umsetzung von erfahrenen Experten beraten zu lassen.

7. Wie sieht die Zukunft des gewerblichen Mieterstroms aus?

Die Zukunft des Mieterstroms in Gewerbeimmobilien erscheint vielversprechend. Mit der zunehmenden Fokussierung auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz in der Wirtschaft dürfte die Nachfrage nach solchen Lösungen steigen.

Es ist zu erwarten und teils absehbar, dass beispielsweise im Solarpaket 2, 2025, weitere regulatorische Anpassungen folgen werden, um die Attraktivität und Umsetzbarkeit von Mieterstromprojekten im gewerblichen Bereich weiter zu erhöhen.

Innovative Konzepte wie die Integration von Energiespeichern oder die Sektorenkopplung mit Elektromobilität und Wärmepumpen werden das Modell in Zukunft noch attraktiver machen.

Erwarten darf man auch eine Renaissance von Nachtspeichertarifen – dann mit Speicherung von Strom in Batterien, anstatt von Wärme in Nachtspeicherheizungen.